[금융소비자뉴스 채성수 기자] 최근 부동산시장 일각에서 서울집값 상승이 주춤하면서 ‘바닥론’이 고개를 들고 있다. 매물감소 추세에 하락폭이 둔화되면서 서울집값이 곧 바닥을 칠 수 있을 것이라는 관측이 나오고 있다. 앞으로 하락폭은 둔화되면서 일시 대폭하락 가능성은 낮을 것이라는 전망이다. 

물론 서울집값이 떨어질 대로 떨어졌다는 주장은 하락폭 둔화에 기인하고 있지만 거래절벽현상이 꿈쩍도 하지 않고 있고 보면 서울집값 바닥론은 설득력이 떨어진다. 서울집값 하락은 아직 멀었다는 의견이 훨씬 우세하다. 

19일 부동산시장과 중개업소들에 따르면 서울집값이 바닥수준에 이른 것이 아닌가 하는 근거는 낙폭둔화에 두고 있는 것으로 보인다. 정부의 공동주택 공시가격안 발표 이후 서울 아파트 매매시장을 중심으로 급매물 거래가 이뤄지고 낙폭이 둔화하는 등 변화 조짐이 나타나고 있는 것은 사실이다.

부동산114에 따르면 지난 22일 기준 서울 아파트 매매 가격은 -0.03%를 기록하며 18주 연속 하락세를 기록했다. 하지만 지난해 12월 28일(-0.03%) 이후 가장 적은 낙폭인 데다 바로 전주의 매매가격이 -0.08%를 나타낸 것과 비교하면 가격 하락 둔화세가 비교적 뚜렷해졌다.

서울 아파트값의 ‘바로미터’로 여겨지는 재건축 아파트의 매매 가격 변동률도 전주 대비 -0.01%를 나타내면서 일반 아파트보다 낙폭이 더 줄었다. 특히 연초 이후 강남권에서 하락세가 컸던 송파구 재건축 아파트는 같은 기간 0.06% 오르면서 8주 만에 상승세로 돌아섰다.

전문가들은 공시가격 발표 이후에도 시장에 나오는 매물이 생각보다는 크지 않은 것으로 보고 있다. 다만 보유세 부과 시점인 오는 6월 1일에 임박한 시점에서 반응이 나올 수 있다고 분석하고 있다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “공동주택 공시가격 발표 이후 일부 급매물이 나왔지만 집값이 크게 빠지지 않고 있고, 실제 체감 여부는 보유세 부과 시점에 나타날 것으로 예상된다”면서 “잠실 일대는 급급매물이 거래되며 ‘반짝 상승’이 나타나긴 했지만 추격 매수세는 좀 더 지켜봐야 하는 상황”이라고 진단했다.

하지만 최악의 거래절벽은 좀처럼 해소될 기미를 보이지 않으면서 급매물은 계속 쏟아지고 있다. 전날 국토교통부의 ‘3월 주택거래 통계’를 보면 지난달 전국 주택 매매거래량은 5만1357건으로 지난해 같은 달(9만2795건) 대비 44.7% 줄었다. 최근 5년간 3월 평균(8만9951건)과 비교하면 42.9%가 감소했다.

특히 서울의 거래위축은 두드러졌다. 지난달 서울의 주택매매 거래량은 5633건으로 전년 동월(2만4122건)과 비교하면 4분의 1로 줄어들었다. 특히 올해 3월까지의 누적 거래량은 14만5087건에 그쳐, 14만1천건을 기록했던 2013년 3월 누적 거래량에 이어 두 번째로 낮은 수치를 기록했다. 올해 3월 누적 거래량은 지난해 3월(23만2828건)보다 37.7%, 5년 평균(22만6천건)보다도 35.8% 감소한 수치다.

서울부동산정보광장 자료를 보면 전일 기준 3월 서울 아파트 거래량은 1303건으로 작년 3월 1만3813건과 비교해 10% 수준에 불과하다. 일주일 정도 남은 기간을 감안하더라도 뚜렷한 거래 상승은 기대하기 어려운 상황이다. 하루 평균 거래량 역시 52.1건으로 지난 2월 일평균 56.5건(1583건) 보다도 소폭 감소했다. 1583건은 2006년 이후 2월 기준으로 역대 최저 거래량이다.

서울집값이 하락세를 면치 못하고 있는 것은 너무나 당연하다. 최근 작년 9ㆍ13 부동산 대책이후 거래절벽이 장기화되고 투자 수요가 줄어들면서 매매 가격이 2억원 이상 급락한 서울 재건축 단지들이 속출하고 있는 실정이다.

부동산114에 따르면, 서울 재건축 아파트 매매가격은 9ㆍ13 대책 이후 1.36% 하락한 것으로 집계됐다. 하락세를 주도한 곳은 강동구(-4.37%), 강남구(-3.03%), 송파구(-1.96%) 등 강남권이다. 경기도에서는 과천시(-0.98%) 재건축 아파트의 약세가 두드러졌다.

개별 재건축 단지로 보면, 서울 강남권 재건축을 대표하는 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡, 84㎡은 지난해 나온 9ㆍ13 대책 직후보다 2억500만~2억5,000만원(10~14%)정도 가격이 떨어졌다. 같은 기간 개포주공6단지 전용 53㎡는 2억5,500만원(17%) 내렸다.

이 밖에도 강남구 대치동 한보미도맨션1차(5~6%), 강남구 압구정동 신현대(5%), 송파구 잠실동 주공5단지(8~9%), 경기 과천시 주공5ㆍ8단지(8%) 등도 매매가격이 1억원 이상 빠졌다. 거주보다 투자 목적 성격이 강한 주요 재건축아파트들이 거래 절벽 현상의 장기화와 마이너스 변동률이 누적되면서 1억~2억원 가량 매매가가 급락한 것으로 분석된다.

김은진 부동산114 팀장은 “아직은 몇몇 단지 중심의 국지적인 현상이긴 하지만, 거래 절벽 현상이 장기화하면 현재 이어지고 있는 매도자와 매수자간 버티기 국면이 조금씩 금이 가며 가격이 급격히 떨어지는 상황이 올 수 있다”고 전망했다.

반년 가까이 계속된 서울 집값 하락세가 최근 주춤해지면서 바닥론에 대한 기대감이 일부 나오고 있지만 부동산 시장 전문가와 10대 건설사 대부분은 올해 연말이나 내년까지 하락세가 이어질 것으로 내다봤다.아시아경제신문이 부동산전문가 10명가 시공능력 상위 10대건설사를 대상으로 실시한 부동산시장전망에 관한 설문조사결과를 보면 75%가 현재 서울 집값은 바닥이 아니고 ‘더 떨어질 것’이라고 답했다.

서울 집값 하락세가 언제까지 이어질지에 대해서는  ‘올해 연말’과 ‘내년’을 꼽는 답변이 각각 33%로 동일했다. ‘올 상반기’까지 하락세가 이어질 것이란 전망도 20%를 차지했다.

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