윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에 당선되면서 우리나라는 정치 경제 사회 문화 국정의 모든 부문에서 많은 변화가 예상된다. 금융소비자뉴스는 올해 창간 10주년을 맞아 '새 대통령에 바란다'라는 주제로 온라인포럼을 개최한다. <편집자 주>
[송인석 칼럼] 20대 대선 결과는 민주당과 국민의힘 모두를 향한 민심의 채찍이다. 문재인 정부와 민주당을 호되게 심판한 동시에 "대승할 것"이라고 자신한 '예비 집권여당' 국민의힘의 오만에도 경종을 울렸다. 윤 당선인에겐 '겸손한 통합 대통령'이 될 것을 명령했다.
윤석열 대통령 당선인의 최종 득표율은 48.56%. 이재명 전 더불어민주당 대선후보(47.83%)와 불과 0.73%포인트 차이였다. 서울 강남3구의 표차 29만4,493표에도 못 미치는 24만7,077표 차로 윤 당선인이 아슬아슬하게 대권을 거머쥔 것이다.
◇ 부동산 정책 실패에 따른 민심 이반, 달라진 서울 표심…25개구 중 14곳 尹 승리
대선 승패는 결국 서울과 수도권에서 갈렸다. 부동산 분노 민심이 결정적이었다. 윤 당선인은 서울에서만 이 전 후보에게 31만766표를 앞섰다. ‘강남 3구’(서초ㆍ강남ㆍ송파)를 포함해 자치구 25곳 중 14곳에서 윤 당선인이 승리했다. 국민의힘이 지난 21대 총선에서도 이겼던 보수 텃밭 강남3구와 용산구에 더해 서울 양천, 마포, 종로, 영등포, 중구, 동작, 동대문, 성동, 광진, 강동까지 10개구가 이번에는 윤 당선인의 손을 들어줬다.
이들 지역은 고가 아파트 밀집 지역인데다 최근 집값이 많이 뛴 만큼 높아진 부동산세 부담에 정권 심판론이 강하게 작용한 것으로 풀이된다.
2020년 4월 21대 총선 때 4곳을 빼고 민주당에 싹쓸이 승리를 선사한 서울 민심이 싸늘하게 식은 것이다. 이는 민심이 정권의 무능을 오래 인내하지 않는다는 뜻이다. 문재인 정부는 28차례나 부동산 정책을 발표하고도 치솟는 집값·전셋값을 잡지 못했다. 공급 위주 정책은 너무 늦게 결정했다.정권 인수를 준비하는 윤 당선인이 깊이 새겨야 할 대목이다.
5년 만의 정권교체로 출범하게 될 윤석열 정부는 집값 폭등과 다층 규제로 혼란한 부동산 시장을 안정적으로 관리해야 하는 숙제를 안고 있다. 이번 정권교체의 중요한 원동력 중 하나가 문재인 정부의 '부동산 실정(失政)'이라는 평가가 지배적인 만큼 현 정부와 차별화된 성과를 내기 위해 정책 역량을 집중해야 된다.
윤 당선인은 △5년간 전국 250만 가구 공급 △도심 양질의 주택 공급확대 위해 재건축-리모델링 규제 완화 △재산세와 종부세 통합 △다주택자 양도소득세 중과 2년 유예 △생애 첫 주택 구입자 대출 규제 완화 등을 공약으로 내걸었다. 규제를 완화해 시장에 물량을 푸는 데 방점을 찍은 것이다.
다만 부동산 공약 실현을 위해서는 대부분 법 개정이 필요한 데 결국 새 정부에서 '거대 야당'이 되는 더불어민주당의 협조를 어떻게 끌어내느냐가 관건이 될 전망이다.
◇ 집값 폭등, 다층 규제로 혼란한 부동산 시장 안정화 대책 필요
재건축초과이익 환수제 완화, 재산세 와 종부세 통합, 1기 신도시 재정비 특별법 등은 법 제·개정이 필수적이다. 특히 재건축초과이익 환수제는 2018년 문재인 정부에서 부활한 만큼 더불어민주당의 반발이 예상된다. 윤 당선인의 공약 실현에 필요한 것은 시간 과 거대 야당과의 협치 이다.
윤 당선인이 "정부 주도가 아닌 민간 중심의 경제로 전환하겠다" 고 밝힌 만큼 "부동산시장 안정화에 공급보다 더 좋은 정책은 없다"는 숙제를 거대 야당과의 협치를 통해 실현 시켜야 한다.
서울 집값의 본질을 들여다보자. 서울 집값 상승 원인은 특목고 우선 선발권 및 자사고 폐지 방침 등 교육제도 변경에 따른 강남 선호 증가, 시중의 풍부한 유동자금과 부족한 대체투자처, 좋은 주거지에 대한 투자 및 거주 선호 유지, 재건축초과이익환수 시행에 따른 서울 내 공급 감소 불안감, 규제 강화로 인한 다주택자의 안정적 거래 위협, 정상적 거래 유지를 위한 매물 감소 등 다양하다.
다주택자만의 문제가 아니다. 따라서 다주택자를 대상으로 하는 추가 규제로 해결할 수 없는 문제다. 다주택자를 겨냥해 보유세를 강화하고 재건축 연한을 늘리는 조치로 서울 집값을 안정시키기는 어렵다. 오히려 시장 왜곡 현상이 더 심화될 수 있다. 신중해야 한다. 특히 조세로 집값 문제를 해결하려는 것은 더욱더 그렇다. 조세는 집값과 상관없이 조세 차원에서 논의해야 한다.
다시 부활한 다주택자 양도소득세 중과(重課) 제도가 그렇다. 다주택자 보유를 막으니 지방의 아파트를 팔고 더 오를 강남의 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 경향이 나타난다. 재건축 조합원 지위 양도를 금지해 조합이 설립된 재건축단지의 거래를 차단하니 아직 조합이 꾸려지지 않은 재건축 대상 아파트에 매수세가 몰린다.
◇ 규제할수록 오르는 서울 집값, 그만큼 수요가 많기 때문, 투기로만 보면 정책 실패
자고 나면 수천만원씩 오르는 서울 아파트값 폭등은 분명 비정상적이지만 원인은 간단하다. 정부 정책이 수요억제에만 초점이 맞춰져 매물의 희소성이 값을 끌어올리고 있다는 것이다. 서울 아파트에는 전국에서 돈이 몰려들면서 수요가 넘쳐 난다. 또 정부의 다주택자 집중 규제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 불러 서울 특히 강남 수요와 집값 상승을 더 부추기는 상황이다.
강남과 전쟁을 벌이는 이런 식의 부동산 대책은 결국 실패할 가능성이 높다. 과거 노무현 정부가 그랬는데 문재인 정부에서 또다시 되풀이 되었다. 늘 강조되는 얘기지만 강남을 대체할 확실한 공급대책 없이 강남만 찍어 눌러서는 시장의 내성만 키우고 전체 부동산 시장을 왜곡 시킬 수 밖에 없다. 장기적 관점에서 부동산 정책의 근본적인 재검토가 필요하다.
원칙에 따라 생각해 보자. 가격은 수요와 공급의 결과다. 서울 집값이 고공 행진한다는 것은 공급보다 수요가 월등히 많은 상황을 알려주는 신호다. 수요를 분산하고 공급을 늘리지 않으면 가격 조정은 어렵다. 투자 및 거주 수요를 분산해야 한다.
획기적인 부동산 관련 투자상품을 만들어 지방에서 서울로 몰리는 투자 수요를 분산해야 한다. 서울 특히 강남권의 실거주가 아닌 주택을 사두는 여유 구매 수요도 줄여나가야 한다. 이와 더불어 양질의 주거지를 만들어 강남권으로 집중하는 거주 수요를 분산해야 한다.
인구 및 가구 변화를 감안해 필요한 곳에 공급을 확대하는 ‘주택정책’이 절실하다. 젊은 신혼부부와 서민층이 임대료 걱정 없이 거주할 수 있는 임대주택을 획기적으로 늘리고, 서울 강남 수준의 주거ㆍ교육 환경을 갖춘 첨단 스마트 신도시를 곳곳에 건설하는 방안도 추진해야 한다.
집값 상승을 주도하고 있는 서울 지역에 대한 공급 규제가 이어질 경우 가격 상승세는 지속될 수밖에 없다. 공급을 줄이는데 수요가 있으면 집값이 올라가는 건 당연하다.
◇'서울 집값', 규제보다 시장애 맡기고 수요를 고려한 맞춤형 정책 필요
문제는 집값도 못 잡고 서민들의 내집 마련 꿈만 멀어진다는 점이다. 공급 규제로 주택물량이 적어 가격 상승이 지속되고 대출 규제로 주택구입 자금을 마련하는 게 더욱 어렵기 때문이다. 게다가 더 강력한 규제는 예상치 못한 부작용을 초래할 수 있다. 정부의 규제 시그널은 자칫 시장 양극화만 심화시킬 수 있다.
규제로는 시장이 잡히지 않는다. 부동산 규제책이 서울 특히 강남선호 현상을 부추기는 역효과를 빚고 있다. 시장을 이기는 정책은 없다. 공급은 외면한 채 수요만 틀어막으려고 해서는 안 된다. 시장을 잡으려고 하지 말고 시장의 흐름에 맡겨야 한다.
문재인 정부의 부동산 정책 실패가 '투기와의 전쟁'을 앞세워 수요 억제에만 집중하며 규제를 남발하고 공급에는 소홀했기 때문이라는 점을 알고 있는 윤 당선인은 반드시 임기 5년 동안 전국에 250만호의 주택을 대규모 공급하겠다고 공약했다. 이 가운데 수요가 집중된 수도권 물량은 130만∼150만호다. 윤 당선인이 부동산 대규모 공급 공약을 충실하게 이행하면 서울 집값은 안정화 될 것이다.
새 대통령은 집값 누르기와 안정화에 대한 조급함을 버리고 거시적이고 장기적인 안목에서 긴 호흡으로 부동산산업 육성에 역량을 집중해 보면 어떨까. 발상의 전환을 통해 양질의 주거지를 만들고 주택을 대처할 부동산 및 금융 관련 투자처를 만들기 위해 획기적인 규제 완화와 신산업 육성이 필요하다.
이미 선진 외국은 프롭테크산업(*PropTech; 부동산(Property)과 기술(Technique)의 합성어, IT를 기반으로 하는 부동산 산업) 육성 정책이 활발히 진행 중이다. 그러나 우리는 여전히 집값에 매몰돼 산업 육성에 역량을 충분히 집중하지 못하고 있다. 프롭테크 관련 산업으로 투자처를 못찾고 있는 국내 여유자금을 흡수하고 주택구입 수요를 분산할 수 있다면 집값도 조금은 진정시킬 수 있을 것이다.
필자소개
송인석 (issong958@naver.com)
금융소비자뉴스 고문/논설위원
(전) 오케이저축은행 전무이사
(전) 하나저축은행 전무이사
(전)SC제일은행 이사
