당국 모기지 보험 활용해도 한도 증액 한계…“소액 보증 적용해도 80% 받기 어려워”
[금융소비자뉴스 이성은 기자] 정부가 이달부터 LTV(주택담보대출비율)를 생애최초 주택 구매자인 경우 지역을 불문하고 80%까지 확대했지만, 일부 지역의 실질적인 LTV 상한선은 60%를 적용하고 있는 것으로 나타났다.
LTV 상향을 위해 정부는 '모기지 보험'을 활성화하기로 했지만, 보험에 가입해도 LTV 상한선이 낮은 지역의 차주는 별 효과를 볼 수 없다. 이래저래 대출 완화 취지가 무색해졌다는 지적이 나오는 이유다.
17일 은행권에 따르면 한 시중은행의 지역별 LTV 현황을 살펴보면 현재 전라북도 고창군은 60%, 충청북도 괴산·보은군과 경상북도 군위군은 70%로 책정됐다. 서울 LTV 상한보다 최대 20%포인트 낮은 셈이다.
인천 옹진군과 울산 동구, 강원도 동해·삼척시, 충청남도 서천·예산군, 전라북도 장수군, 경상북도 영천시, 경상남도 거제시·의령군의 LTV는 75%로 서울보다 5%포인트 낮았다.
LTV가 지역에 따라 제각각인 것은 은행이 당국이 정한 상한선과 내부 기준을 비교해 더 낮은 것을 기준으로 대출을 취급하고 있기 때문이다.
규제 완화 이후 당국이 정한 생애최초 주택 구입자의 LTV는 지역 불문 80%지만, 은행이 담보회수율이 낮다고 판단해 LTV를 낮게 산출한다면 이 기준을 따라야 한다.
한 시중은행 관계자는 "LTV가 80%여도 은행이 판단하는 담보 회수율이 낮은 지역일 경우엔 자체 담보 비율과 LTV 80% 중 작은 비율을 적용하도록 방침이 설정돼 있다"고 설명했다.
또 다른 시중은행 역시 생애 최초 주택 구매자에 한해 LTV를 서울은 80%로 책정했지만 일부 지방은 70%대로 낮췄다.
자금 여력이 부족해 LTV 80%로 대출을 받아 집을 사겠다고 계획을 세워둔 실수요자들이 희망 고문을 받았다는 지적이 일부 나온다. LTV 완화가 지역별, 차등적으로 이뤄지면서 정책 실효성과 일관성이 떨어진다는 우려도 나온다.
당국도 이를 인지하고 보완책으로 서울보증보험(SGI)에서 취급하는 모기지보험 카드를 꺼내들었다. 이를 활용하면 LTV 80%까지 받을 수 있다는 입장이다.
모기지보험은 대출기관에 차주의 주담대 채무불이행으로 인한 손실을 보상해 준다. 은행 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리할 수 있다. 차주가 부득이하게 대출을 갚지 못할 경우 SGI서울보증이 은행에 보증액만큼의 금액을 대신 갚아주기 때문이다.
문제는 모기지 보험을 활용해도 LTV 상한선이 낮은 지역 차주들은 대출가능금액이 크게 늘기 어렵다는 점이다.
예컨대 서울에 7억5000만원짜리 아파트를 매입하려는 차주는 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있는 반면, LTV 상한선이 60%로 제한된 곳의 차주는 모기지 보험에 가입해도 최대 4억5000만원까지만 돈을 빌릴 수 있다.
또 다른 은행 관계자는 "모기지 보험을 이용해도 대출액이 은행 규정상 최대 담보인정비율 이상을 넘어설 수는 없다"면서 "소액 보증을 다 껴서 들어가도 80%까지 받기 어렵다"고 했다.
