미래에셋의 여의도 IFC 인수무산, 국내 대체투자시장에 '적신호'
미래에셋의 여의도 IFC 인수무산, 국내 대체투자시장에 '적신호'
  • 이동준 기자
  • 승인 2022.09.29 09:48
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나이스신용평가. 서울 핵심지역 프라임오피스 인수무산에 큰 우려
미래에셋그룹 대체투자 리스크 모니터링 강화 예정
이행보증금 2천억 떼여도 당장 그룹신용도는 큰 문제없어

[금융소비자뉴스 이동준 기자] 나이스신용평가(이하 나신평)28일 미래에셋금융그룹의 여의도 IFC(국제금융센터) 인수 무산과 관련, 서울 핵심지역 프라임 오피스 인수 무산사례라는 점에서 금융회사들의 대체투자 관련 리스크에 대해 모니터링 강화 필요성이 존재한다고 밝혔다.

평소 같았으면 쉽게 해결되었을 서울 핵심지역 프라임 오피스 인수문제가 시중금리 급등과 국내외 부동산 경기 하강 속에서 무산되었다는 것은 부동산 시장과 금융회사 대체투자시장의 큰 적신호라는 지적이다.

미래에셋이 진행중이던 43천억원 규모의 서울 여의도 IFC 인수협상은 지난 26일 최종 결렬되었다. 미래에셋금융그룹은 2천억원의 이행보증금 반환을 위해 싱가포르중재센터(SIAC)에 국제분쟁 중재를 신청한 상태다.

미래에셋자산운용은 지난 5월말 매도 주체인 싱가포르 소재 SPC(특수합작법인)IFC 매입을 위한 MOU(양해각서)를 체결하고 이행보증금을 납부했다. 이행보증금 납부용 펀드에는 미래에셋증권이 1500억원, 미래에셋캐피탈이 350억원, 미래에셋자산운용이 150억원 규모로 출자했다.

미래에셋금융그룹은 당초 인수자금 및 부대비용 43000억원 중 2조원을 인수금융으로,나머지 23000억원을 주주대출 및 지분투자로 마련할 계획이었다. 그러나 지분투자 일부를 조달하기 위해 만든 미래에셋세이지리츠가 부채비율이 너무 높고 3년간 배당이 없다는 이유로 국토교통부의 영업인가를 받지 못하면서 자금조달에 차질이 발생했다.

▲미래에셋금융그룹의 IFC빌딩 인수협상 개요
▲미래에셋금융그룹의 IFC빌딩 인수협상 개요

이에 부동산 펀드 설정 등 대안적 자금조달구조를 모색했으나, 급격한 금리상승과 부동산 시장 경기하강으로 투자자 모집에 어려움을 겪었다. 미래에셋금융그룹이 인수협상 무산으로 부담해야 할 손해액은 이미 납부한 이행보증금 2000억원의 반환규모에 따라 달라질 것으로 보인다.

계약 당시 이행보증금은 리츠 영업인가 여부에 따라 환불이 가능한 조건으로 납부되었으나 Best effort 조항과 관련해 매도주체와 주장이 엇갈리고 있는 상황이다. 향후 싱가포르중재센터에서 반환가능 여부 및 금액이 결정될 것으로 보인다.

나신평은 IFC 인수협상 결렬이 미래에셋금융그룹 계열사 신용도에 미치는 영향은 제한적이라고 밝혔다. 주요 계열사의 자본적정성 및 경상적 이익창출력을 감안할 때 이행보증금 2,000억원을 전액 반환받지 못하더라도 현 수준의 신용도를 유지할 재무적 완충력을 확보하고 있다는 것이다.

이행보증금의 75%를 부담한 미래에셋증권의 20226월 말 자기자본은 91820억원에 달하고, 상반기 당기순이익은 이행보증금 투자액의 약 2배 수준인 2958억원이다.

▲미래에셋증권의 재무지표 추이
▲미래에셋증권의 재무지표 추이

그러나 나신평은 IFC같은 서울 핵심지역 프라임 오피스 인수가 무산되었다는 사실 자체에 큰 우려와 놀라움을 표시했다.

나신평에 따르면 미래에셋금융그룹이 IFC인수 본입찰에 참여한 지난 2월 국고채(3년물) 금리는 0.9~1.0% 수준이었으나, 9월 현재 4.5%를 돌파했다. 금리상승은 자산가치에 할인율로 작용하는 자본비용 증가로 연결되어 국내외 부동산·특별자산 등 대체자산을 포함한 전반적 자산시장에 부정적 영향을 미치고 있다.

PE, 리츠, 인프라, 헤지펀드 등 글로벌 대체투자 지수는 연초가 대비 4~33% 하락한 수준이며 부동산 중심의 리츠 지수 하락률은 25.7%에 이른다. 미래에셋금융그룹은 IFC인수 우선협상자 선정 이후 Cap rate4%대로 예상했으나 이후 시중금리가 급격히 상승, 조달비용 및 투자자 요구수익률 상승으로 자금조달에 차질을 겪었다.

나신평에 따르면 20226월 말 미래에셋증권의 부동산 익스포져(우발부채, 대출채권, 펀드, 리츠 등)5.5조원으로, 자기자본의 60% 수준이다. 국내 1위의 자기자본 규모에 힘입어 업계 평균(68.8%) 대비 낮으나, 절대 규모로는 25개 증권사 중 2위다. 또 판교 알파돔(6117억원), 하와이 하얏트호텔(5871억원) 1000억원 이상의 거액투자건도 2.6조원으로, 전체 부동산 익스포져의 47.9%를 차지하고 있다.

미래에셋캐피탈은 부동산PF(7085억원) 이외에 수익증권과 투자신탁 등의 형태로 약 3000억원 규모의 부동산 관련 대체투자 익스포져를 보유하고 있다. 미래에셋자산운용 역시 중국 상해 푸동빌딩(2668억원), 홍천 블루마운틴골프장(1204), 호주 포시즌호텔(922억원),광화문 포시즌호텔(1948억원) 등 국내외 대체자산에 대한 고유재산 투자규모가 9201억원으로, 20226월 말 자기자본의 38.5%에 이른다.

▲연초가 대비 글로벌 대체투자지수 수익률 추이
▲연초가 대비 글로벌 대체투자지수 수익률 

대체투자는 주식이나 채권 같은 전통적 투자상품이 아닌 다른 대상에 투자하는 방식을 말한다. 대상은 사모펀드, 헤지펀드, 부동산, 벤처기업, 원자재, 선박, 항공기 등 다양하다. 대체투자는 수익원 다각화 등의 측면에서 금융회사의 수익성에 긍정적으로 작용할 수 있으나 최근에는 글로벌 금리상승·부동산 수요 저하 등 비우호적인 거시환경이 지속되고 있다.

나신평은 "투자자산 수익성 및 건전성 저하에 따른 손실이 확대될 가능성이 있어 향후 미래에셋금융그룹의 대체투자 자산에 대한 익스포져 변화 및 건전성·수익성 추이에 대해 지속적으로 모니터링 할 예정"이라고 밝혔다.

 

 


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