회수액은 21%에 불과...허술한 제도로 보증보험이 전세사기 '안전판'으로 작용
[금융소비자뉴스 박혜정 기자] 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높은 '깡통주택'으로 나타났다.
지난해 주택도시보증공사(HUG)는 허술한 약관으로 급증한 전세보증금을 대신 내주느라 재무건정성에 문제가 생긴 것으로 조사됐다.
국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원은 주택도시보증공사(HUG)에서 제출받은 자료를 분석한 결과 임대사업자 보증보험 가입 주택 총 70만9026세대 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다고 8일 밝혔다.
부채비율은 집값 중 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액의 비율로서 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.
법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936세대, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090세대였다.
개인 임대사업자 보유 주택 중 이 같은 '깡통주택' 비율이 55.7%(10만8158호)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높아 세입자들이 전세보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 더 높게 나타났다.
지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다.
서울과 경기에서도 그 비율이 각각 59.1%, 60.6%에 달했는데 특히 서울 강서구는 깡통주택 비율이 79%(1만22세대)로 전국에서 비율이 가장 높았다.
비수도권에는 법인 임대사업자 가입주택이 많았는데 법인 보유 주택 중 깡통주택 비율은 경남(74.3%), 전북(70.2%), 경북(67.5%) 순으로 높았다.
보증보험은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하게 되면, HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내주고 이후 임대인에게 이를 청구하는 식인데 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 떠안게 된다.
지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증한 9241억원에 달했다.
하지만 지난해 1조1731억원 규모의 전세보증금 반환 사고 중 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과, 7000억원가량 손실을 본 것으로 파악됐다.
이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서, 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 지경에 처했다.
이처럼 전세보증금 반환 사고가 급증한 것은 최근의 전세사기에서 드러나듯 허술한 보증보험 제도를 일부 임대인들이 악용했기 때문이라는 분석이 나온다.
임대인은 보증보험 의무 가입 대상이기 때문에 안심해도 된다면서 세입자를 설득하고, 세입자는 집주인의 신용에 의구심이 들거나 전세가와 매매가가 같더라도 보증보험을 통해 보증금을 받을 수 있기 때문에 임대인의 '깡통전세' 계약 요구에 승낙한 경우가 많았다는 것이다.
특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라의 경우 HUG 보증가입 때 집값 감정평가를 부풀려 전셋값을 매매가격보다 높이는 일이 많았다. HUG는 보증 가입 기준을 공시가격의 140%로 적용하고 있는데, 집주인들이 이 비율에 맞춰 전세 보증금을 올린 것이다.
이에 HUG는 최근 부랴부랴 한국감정평가사협회 추천 40개 감정평가법인의 감정만을 인정하겠다고 발표하기도 했다.
