임대인이 은행에서 돈 빌리는 거지만 사실상 신용평가 안 받고 DSR 등 규제 '사각지대'
[금융소비자뉴스 이성은 기자] 전국적으로 전세 사기 피해가 속출하고 있는 가운데, 전세 제도의 보증 비율을 낮춰 부작용을 막아야 한다는 주장이 나왔다. 현재 전세대출 보증비율은 최대 100%라 은행이 대출을 떼일 위험이 전혀 없어 과잉대출을 부추기고 있다는 설명이다.
박춘성 한국금융연구원 연구위원은 21일 '전세 제도의 거시경제적 위험과 정책과제' 보고서를 통해 "전세자금대출 보증비율을 점진적으로 낮춰 전세계약의 불완전성을 바로잡아야 한다"고 주장했다.
전세계약은 임대인이 거액의 자금을 쉽게 조달할 수 있고, 임차인은 월세보다 낮은 비용으로 주거를 해결할 수 있다는 점에서 계약당사자 간 상호이익에 기반을 두고 있다.
그러나 전세가격이 단기간에 급격히 하락하고, 전세계약 만료시 임대인이 새로운 임차인을 쉽게 구할 수 없는 상황에서는 전세보증금 상환 위험이 크다.
박 연구위원은 전세계약의 경제적 위험요인으로 거래상대방 위험에 대한 보완 장치가 미비한 점을 들었다.
그는 "임대인이 전세보증금을 반환하지 못한다면 대출에 대한 채무불이행(디폴트)이라고 볼 수 있다"며 "그러나 전세계약에서는 임대인이 어떤 식으로 페널티를 받는지 충분히 명시하지 않는다"고 지적했다.
이는 금융회사 대출과는 매우 다른 것이다. 실제 금융회사(채권자)는 대출 연체가 발생해 특정 기간이 경과하면 돈을 빌려간 차주의 재산과 소득에 대한 압류를 진행한다.
압류는 개인 재산에 대한 처분권을 제약하는 행위다. 금융회사는 또 연체 차주를 장기간 금융시장에서 퇴출시킬 수도 있다. 하지만 전세계약에는 이런 게 없다.
아울러 박 연구원은 현재 전세대출 보증비율은 최대 100%라 은행이 대출을 떼일 위험이 없어 과잉대출을 부추긴다고 우려했다.
전세대출 보증은 임차인이 전세대출을 은행에서 받을 때 대출 상환을 보증회사가 약속하는 것이다. 즉 차주가 대출을 갚지 못할 때 대신 갚아주겠다는 비율이 전세대출 보증 비율이다.
실제 한국주택금융공사(주금공·HF)는 90%, 주택도시보증기금(HUG)과 서울보증보험(SGI)은 각각 100%다.
전세대출 보증비율이 100%라는 것은 전세대출 1억원이 부도났을 때 보증기관이 1억원 전액을 대신 갚아준다는 얘기다. 결국 은행은 전세대출의 경우 대출부도 리스크를 거의 짊어지지 않는다.
시중은행은 거의 100%로 전세대출 보증서를 담보로만 대출을 해준다. 보증이 없으면 전세대출을 해줄 수 없는 셈이다.
박 연구위원은 “전세대출 보증은 임차인 전세자금 마련을 도와준다는 취지와 달리 실질적으로 임대인 대출 상환리스크에 대한 보증 역할을 한다”며 “임대인이 임차인을 통해 금융회사에서 대출을 받는 것이라 전세대출 보증은 금융회사가 여신심사를 통해 검증한 바 없는, 임대인에 대한 규제(LTV, DSR)적용이 불분명한 대출에 대한 보증”이라고 지적했다.
