주택 경매ㆍ공매 시 '보증금 우선변제' 지방세법 국회 통과...확정일자 선행시 보증금 변제 우선...배당종결 전인 거래에는 모두 적용
[금융소비자뉴스 박도윤 기자] 정부가 2년간 적용되는 한시적인 특별법으로 전세사기 피해자를 지원한다. 특별법에 따른 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 주어진다.
주택을 낙찰받으면 4억원 한도 내에서 낙찰자금 전액을 저리로 대출받을 수 있도록 했다. 피해자가 주택 매수를 원하지 않는다면, 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대한다. 야권과 피해자들이 요구한 '선(先) 보상 후(後) 구상권 청구' 등 보증금 직접 지원 방안은 배제됐다.
27일 발의된 특별법은 여야가 5월 임시국회 첫 본회의에서 처리하기로 합의함에 따라 다음 달 중에는 시행될 것으로 보인다.
특별법에 따른 피해자로 인정되면 임차 주택이 경매로 나올 때 우선 매수할 수 있는 권한을 부여한다. 이를 위해 4억원 한도 내에서 낙찰자금 전액을 저리로 대출해준다.
주택 매수를 원하지 않는다면 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 우선매수권을 넘겨받아 주택을 사들인 뒤 피해자에게 임대한다. 임대기간은 최대 20년이며, 임대료는 시세의 30∼50% 수준이다.
정부는 전세사기 피해 지원이 무분별하게 이뤄지는 것을 막기 위해 국토부 산하에 ‘전세사기 피해지원위원회’를 설치해 전세사기 피해자 여부를 최종 확정하고, 지원하기로 했다.
정부는 일반적으로 전세 계약기간이 2년인 점을 감안해 2년간 한시적으로 제도를 운영키로 했다. 피해자로 인정되면 먼저 직접 경매 유예·정지 신청을 할 수 있다. 지금은 경매 신청자만 유예·정지 신청이 가능하다.
경매 유예로 살던 집에서 당장 쫓겨나는 일을 막은 상태에서 피해자는 살던 집을 매수하거나 임대로 거주하는 두 가지 선택을 할 수 있다.
경매에서 임차주택을 떠안는 방법으로 보증금을 일부라도 건지려는 피해자에게는 우선매수권을 부여한다.
임차인 우선매수권은 세입자가 살고 있는 주택이 경매에 넘어가 제3자에게 낙찰됐더라도 세입자가 해당 낙찰 금액을 법원에 내면 우선 매수할 수 있는 권리다. 최고가 낙찰액과 같은 가격에 주택을 살 수 있다.
재산세 감면도…LH, 전세피해 주택 사들여 임대...정부, 전세사기 피해 지원 방안 발표...특별법 2년간 유효…'선지원 후청구' 등 보증금 직접지원 배제
이때 정부는 저리로 낙찰 자금 대출을 지원한다. 디딤돌대출에 전용상품을 만들어 연 금리 1.85∼2.70%에 최대 4억원까지 대출해준다. 만기는 최장 30년이며 통상 1년인 거치 기간은 3년으로 연장한다.
디딤돌대출을 이용하려면 소득이 연 7000만원(부부합산) 이하여야 한다. 소득 요건에서 벗어난다면 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 전세사기 피해자는 금리를 0.4%포인트 우대받아 연 금리 3.65∼3.95%에 최대 5억원을 대출받을 수 있다.
민간 금융사는 전세사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 한시적으로 완화한다. 4억원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 낙찰가 전액을 대출받을 수 있다.
피해자가 신규 주택을 구입할 때에는 LTV 80%를 적용한다. DSR과 DTI(총부채상환비율)는 적용하지 않는다. 임차 주택을 낙찰 받는다면 취득세를 200만원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면한다. 전용면적이 60㎡ 이하면 재산세를 50%, 60㎡를 넘으면 25%를 감면한다.
피해자가 여력이 부족하거나 해당 주택 매수 의지가 없어 우선매수권을 포기한다면 LH가 임차인으로부터 권한을 넘겨받는다. LH는 해당 주택을 매입한 뒤 매입임대주택으로 피해자에게 임대한다.전세사기 피해자에게는 소득·자산요건과 관계없이 매입임대주택 입주 자격을 부여한다.
LH 매입임대는 2년 단위로 계약을 갱신해 최대 20년까지 거주할 수 있으며, 임대료는 시세의 30∼50% 수준이다. LH가 임차 주택을 매입하지 못한 피해자에게는 인근 지역의 유사 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격을 준다. 이미 경·공매로 집이 넘어간 피해자의 경우 공공임대주택 우선 입주, 저리 대출 지원을 받을 수 있다.
이와 함께 정부는 재난·재해 긴급복지 지원제도를 전세사기 피해 가구에도 적용해 생계비(월 62만원), 주거비(월 40만원) 등을 지원하기로 했다.
또 연 3% 금리의 신용대출을 최대 1200만원 한도 내에서 지원한다.피해자 지원을 위해 제정하는 특별법은 공포 후 즉시 시행되며, 시행 이후 2년간 유효하다. 정부는 통상 임대차계약 기간이 2년인 점을 고려해 특별법 적용 기간을 정했다고 밝혔다.
한편 주택 경매나 공매 시 세입자 임차보증금을 국세나 지방세보다 먼저 변제받을 수 있게 됐다. '전세 사기 대책법'이 여야 합의로 27일 국회 본회의를 통과한데 따른 것이다.
국회는 이날 본회의에서 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가도 해당 주택에 부과된 지방세보다 세입자 전세금을 먼저 변제하도록 하는 내용을 골자로 한 지방세기본법 개정안을 재석 281인 중 찬성 280인, 기권 1인으로 가결했다.
이번 개정안 통과로 임차보증금 우선 변제 범위가 국세뿐 아니라 지방세로도 확대됐다. 주택 경·공매 때 종합부동산세와 상속·증여세 등 국세보다 세입자 임차보증금을 먼저 변제하는 내용의 전세 사기 피해 지원 대책은 이미 시행 중이다.
이로써 집주인의 세금 체납으로 확정일자를 갖춘 피해자들이 보증금을 찾지 못한다는 문제가 줄어들 것으로 보인다. 개정안은 주택 매각 절차가 완전히 끝나 배당이 종결되기 전일 경우, 현재 진행 중인 거래에도 적용된다.
