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공시가 급락하고 전세보증 가입 문턱 올라…임대인들 “보증금 어떡하나”
공시가 급락하고 전세보증 가입 문턱 올라…임대인들 “보증금 어떡하나”
  • 이성은 기자
  • 승인 2023.05.08 10:59
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전세보증보험 가입 조건 강화…집값의 90% 이하여야, 공시가 126%까지만
임대기간 남은 상황서 주택 매도할 경우, 과태료…"임대인 퇴로 열어줘야"

[금융소비자뉴스 이성은 기자] 이달부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있다. 보증보험 가입 요건이 까다로워졌고, 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 임대사업자들 사이에서는 ‘보증금 반환 위한 대출 규제 완화’ 요구에 대한 목소리가 커지고 있다. 

8일 업계에 따르면 이달부터 HUG의 전세보증보험에 가입하기 위해선 전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘으면 안 된다.

정부가 전세사기 방지를 위해 보증보험 가입기준을 종전 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%이하로 조정하고 주택가격 산정기준을 공시가격 150%에서 140%로 낮추면서다.

보증대상이 되는 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하다. 예컨데 공시가격 2억원 수준의 빌라 보증 한도는 종전 3억원에서 2억5200만원으로 낮아지게 된다.

감정평가 적용방식도 바뀌었다. 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했으나 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용한다.

연립·다세대주택도 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정했으나 그 기준을 90%로 낮춘다.

올해 공동 주택 공시가격이 18.6% 큰 폭 하락하면서 가입 문턱은 더 높아질 전망이다. 예컨데 서울 마포구의 한 다세대주택 전용면적 23.24㎡의 공시가는 지난해 2억2400만원에서 올해 2억1500만원으로 900만원 하락했다. 

이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입가능한 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억7090만원이다. 

기존 기준과 비교하면 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 6500만원 넘게 낮아진 셈이다. 이에 전셋값이 낮아져 보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인이 속출할 수 있다는 우려도 동시에 나온다.

임대사업자들은 자진 말소 퇴로라도 열어달라는 입장이다. 의무 임대기간이 남은 상황에서 주택을 매도할 경우, 가구당 3000만원의 과태료도 물어야 한다.

대한주택임대인협회에 따르면, 임대사업자들은 1인당 평균 3가구씩 보유 중이다. 현재 매매수요가 현저히 줄어든 상황에서 손실을 감수하고 주택을 양도하려고 해도 3가구 보유자라면 9000만원 가량을 부담해야 한다.

성창엽 주택임대인협회장은 “정부가 보유세 부담 완화 차원에서 공시가격을 하향하는 등 속도 조절에 나서면 사실 가만히 있어도 공시가격이 계속 떨어져 보증보험 가입 요건은 자동적으로 강화가 된다”며 “인위적으로 단기간에 보증보험 가입 요건을 강화하면 임차인들 입장에서도 보증보험 가입이 안 되는 불안정한 주택이 늘어나는 꼴”이라고 지적했다.

그러면서 “은퇴 후 노후 자금으로 빌라 한 채 임대를 놓는 임대인들도 많은데 이분들은 근로소득이 거의 발생하지 않아 전세퇴거대출을 받으려 해도 일반인들보다 DSR 규제에서 더 불리한 상황에 놓이게 된다”고 덧붙였다.


 


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