주택 가격 27% 하락 시, 집 팔아도 보증금 못내주는 주택 최대 1만3천가구 추정
[금융소비자뉴스 박도윤 기자] 주택 가격이 20% 하락할 경우 갭투자를 해 사들인 주택의 40%에서 전세보증금 미반환 위험이 발생한다는 분석이 나왔다.
국토연구원은 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서에서 갭투자 주택의 전세보증금 미반환 가능성은 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것으로 전망했다.
주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 갭투자 주택 중 40%에서 보증금 미반환 위험이 나타났다는 것이다.
다만 임차인들이 계약갱신요구권을 100% 사용해 전세 계약을 유지할 경우, 주택가격 하락으로 인한 보증금 미반환 위험이 2년 뒤로 미뤄지며 미반환 위험 주택 비율은 1% 수준으로 줄었다.
현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때, 집주인이 보유 임대주택까지 팔아 보증금 반환이 가능한 주택은 최대 21만3000가구(주택 가격 12% 하락 시)로 추정됐다.
임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 주택은 최대 1만3000가구(주택 가격 27% 하락 시)에 그칠 것으로 내다봤다.
주택가격이 15% 하락 시 임대주택을 팔아도 보증금을 내주기 어려운 주택은 1만 가구로 추정됐다.
국토연은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인하는 체계를 마련해, 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도 개선의 필요성을 강조하고, '임대차 신탁제도'의 도입도 제안했다.
박진백 부연구위원은 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하고 예치하지 않은 금액에 대해서는 반환보험을 의무적으로 가입하도록 해야 한다"고 밝혔다.
