[금융소비자뉴스 이동준 기자] 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 27일부터 1년간(24년7월말까지) 한시적으로 완화된다. 다만 인터넷은행은 이 대상에서 제외된다.

후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

금융위원회는 26일 발표한 ‘역전세 반환대출 규제완화 시행’ 보도자료에서 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 했다면서 이같이 밝혔다.

다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 뒤따를 예정이다.

이번 대책의 골자는 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이다. DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통한다.

정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5천만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7,500만원 가량 더 늘어날 것으로 추산했다. 집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다. 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로, 전세금 반환이 지연돼 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 불안해 하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다.

그러나 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 이 자금이 다른 용도 등으로 악용되지 않도록 엄격하게 관리한다는게 정부 방침이다.

즉 지원대상은 지난 7월3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 24년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정하고, 지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.

아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하고 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등의 페널티를 부과할 계획이다.

단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금할 계획이다. 단, 임차보증금 반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한한다.

또, 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

이번 규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 이 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원하도록 했다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.후속세입자가 반환보증에 가입하되 보증료는 집주인 부담이다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다.

집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시할 예정이다.

금융위측은 “이번 역전세 반환대출규제 완화는 신속한 시행을 위해 우선 27일부터 행정지도를 통해 실시하되, 은행업감독규정 개정도 8월 중 조속히 마무리할 계획”이라고 밝혔다.

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