기존 임대주택은 26년6월말까지 적용 유예. 임대사업자 의무가입, 임대보증 가입요건, 대폭 강화
전세가율 현행 100%에서 90% 하향. 공시가격은 140%만 인정. 신축 연립-다세대는 90%만 인정
[금융소비자뉴스 김나연 기자] 국토교통부는 지난 2월 발표된 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’의 후속조치로 무자본 갭투자를 근절하고 건전한 등록임대시장을 조성하기 위해 임대보증 개선안을 마련하고 관련 법령개정을 추진한다고 31일 발표했다.
이를 위해, 임대보증 가입시 공시가-실거래가를 우선 적용하고 감정평가액은 후순위로 적용하는 내용을 담은 ‘민감임대주택 특별법’ 시행령 개정안을 9월1일부터 40일간 입법예고한다고 밝혔다.
임대보증은 ‘민간임대주택법’에 따른 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 이번 개선안을 통해 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다.
우선 임대보증 가입요건인 전세가율을 현행 100%에서 90%로 내리고, 주택가격 산정시 감정평가액은 공시가-실거래가가 없는 경우만 사용하며, 공시가격은 140%(현행 최대 190%)만 인정하고, 신축 연립다세대의 경우 감정평가액은 90%만 인정한다. 또 임대보증과 임대차계약의 기간이 일치하도록 했다.
전세가율은 선순위채권과 보증금의 합계에서 주택가격을 나눠 구하는 값이다. 개선안이 시행될 경우 전셋값(전세보증금)이 집값의 90% 이하, 공시가격의 126% 이하일 때만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 된다고 국토교통부는 설명했다.
반환을 보장하는 금액이 줄어드는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다.
주택가격 산정 방법도 지금은 감정평가 금액을 1순위로 적용할 수 있지만, 앞으로는 감정평가액은 후순위로 돌리고 전세 보증보험처럼 KB·한국부동산원 시세와 공시가격을 우선 활용한다.
감정평가액은 공시가격, 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용할 수 있도록 했다. 감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀려 전세 보증금을 올려 받는 폐해를 막기 위한 것이다. 현재 2년인 감정평가액 유효 기간은 1년으로 단축한다.
국토교통부는 이같은 개정사항을 24년7월1일부터 시행하되 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월30일까지 적용을 유예할 예정이라고 밝혔다.
