KDI "제3자에게 LTV 이상의 보증금 맡기는 제도 도입 필요"
[금융소비자뉴스 이성은 기자] 최근 깡통전세와 역전세가 사회 문제로 불거진 가운데, 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 높다는 분석이 나왔다.
반환보증 가입 요건 강화로 저가 주택이 반환보증에서 제외될 것으로 예상되면서, 취약 계층에 대한 지원이 필요하다고 제언했다. 이와 더해 보증금을 제3자가 맡아 관리하는 ‘에스크로 제도’를 활용할 필요가 있다는 조언도 나왔다.
한국개발연구원(KDI) 문윤상 연구위원은 13일 ‘전세 보증금 반환 보증제도 개선 방안’ 보고서에서 이 같이 밝혔다.
문 연구위원은 지난해 전월세 실거래와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세 가격 비율인 전세가율을 분석했다. 공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였다.
지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 고려하면, 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세 가격의 비율은 100%가 넘는다. 그만큼 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 큰 것으로 풀이된다.
공시가격 대비 전세가율은 공시가격이 높아질수록 낮아지는 경향을 보였다. 공시가격 5억 원 이상에서는 아파트 전세가율이 67%, 연립·다세대주택은 73%였다.
저가 주택일수록, 아파트보다 연립·다세대주택일수록 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 큰 셈이다.
최근 전세보증금 반환 보증에 대한 가입 기준 강화로 배제되는 주택 역시 저가 주택이었다. 문 연구위원은 “현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상 주택은 공시가격이 평균 1억3000만원이었다”며 “대부분이 공시가격 3억원 미만 주택”이라고 말했다.
그는 이에 따른 대책으로 보증료율 현실화를 제안했다. 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 재정 부담을 경감해 반환보증 가입 대상의 축소를 방지하는 등 취약계층의 보증금을 보호하자는 취지다.
아울러 문 연구위원은 임차인의 전세보증금 반환보증을 확대해 전세대출보증을 축소해나갈 필요가 있다고 제언했다. 전세대출을 보증해주는 전세지원이 전세대출로 인한 가계부채를 늘리고, 전세 가격의 상승도 초래한다는 이유 때문이다.
장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자가 보관하게 하는 혼합보증제도의 검토가 필요하다고 주장했다. 혼합보증제도는 임차인의 보증금을 보호하면서, ‘갭투자’ 등을 억제하는 데도 도움이 될 것이라는 설명이다.
다만 이 제도가 전면적으로 도입되면 임대인이 보증금을 전혀 사용할 수 없게 되는 만큼, 전세제도를 유지할 수 있는 범위에서 에스크로 제도를 도입할 것을 제안했다.
전세가율이 해당 지역의 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 규제 이하인 경우에는 일반적인 전세보증금 반환보증제도를 활용하되, LTV 규제 이상인 경우 해당 비율만큼 반환보증으로 보호하고, 그 이상은 보증금에 대해 에스크로 제도를 활용하자는 주장이다.
