고금리, 공사비급증 등으로 지지부진 상태에서 지자체 등과 분쟁 발생한 대형 개발사업들 중재신청 접수
[금융소비자뉴스 이동준 기자] 고금리 지속과 공사비 급증, 공공 발주처와의 분쟁 등으로 사업 추진이 사실상 중단되다시피 한 대규모 민관합동 건설투자사업(PF)들이 결국 정부에 무더기로 사업분쟁 조정 중재를 신청했다.
CJ그룹이 의욕적으로 벌이던 일산 CJ라이브시티(아레나), 고양 관광문화단지내 관광숙박시설 건설사업, 인천 검단신도시 및 수색 역세권 개발, 김포 한강시네폴리스 일반산업단지 조성사업 등이 그 대표적 사업들이다.
국토교통부가 8일 열린 비상경제장관회의에 보고한 ｢기업의 투자프로젝트 가동 지원 방안｣에 따르면 여러 이유로 지지부진한 각종 민관합동 건설투자사업(PF)들을 다시 활성화시키기 위해 정부는 10년 만에 민관합동 건설투자사업(PF) 조정위원회를 다시 구성, 여기에 접수된 조정신청 사업들을 적극 중재, 해결해주기로 했다.
최근 공공-민간간 갈등·분쟁 등에 따라 기업의 건설투자프로젝트 지연 사례가 다수 발생되고 있으나, 사업을 공동 추진한 지방자치단체나 공공기관 등은 임의적으로 사업계획을 변경할 경우 감사나 배임 등의 징계 우려가 있어 공정성을 가진 제3자의 조정·중재를 통한 분쟁해결 추진이 필요하다는 것이다.
이에 따라 지난 9월 국토부 1차관이 위원장인 조정위원회를 10년 만에 다시 구성하고, 기업들로부터 중재신청을 접수했다.
그 결과 무려 34개 사업장에서 사업 정상화를 위한 조정 신청이 들어온 것으로 밝혀졌다. 조정위는 이중 우선 해결이 시급한 CJ 아레나사업 등 15건을 우선 검토사업으로 선정하고 곧 조정안을 마련, 이달 말 조정위 본위원회에 상정키로 했다. 남은 18건(도시개발사업 1건은 철회)도 11월 중 2차 실무위를 열어 본격 검토에 들어간다는 계획이다.
사업비 1조8000억원 규모인 ‘CJ 라이브시티’는 CJ 계열사인 CJ ENM이 지분 90%를 출자한 신설 법인이 시행사다. K팝 전문 공연장(아레나)과 부대시설을 건설한다는 목표로 2015년부터 추진했다.
지하 1층~지상 5층에 실내 2만명, 야외 4만명 이상 수용 가능한 국내 최대 전문 공연장(연면적 11만836㎡)을 중심으로 상업·숙박·업무·관광시설 등을 짓는 사업이다. 총 사업비는 무려 1조8,000억원. 업계에선 수 십년간 문화공연 사업에 공들여 온 ‘이재현 CJ 회장 꿈의 사업’으로 불렸다.
하지만 고금리 지속과 건자재 가격 및 인건비 급등 여파로 시행사가 자금난을 겪으며 올들어 공사는 지지부진한 상태다. 당초 2024년 6월 말 완공 예정이었지만, 현재까지 공정률이 20%가 될까말까 해 계획대로 개장하기는 불가능한 상황이다. 자금줄인 CJ ENM 경영 실적도 올들어 좋지 않아 최악의 경우 사업이 무산될 수 있다는 관측도 나온다.
CJ 측은 공사비가 눈덩이처럼 불어나자, 지난 4월 시공사인 한화건설에 공사 일시 중지를 요청하고 공사비 협상에 들어가기도 했다. 여기에다 아레나를 제외한 라이브시티의 나머지 부지에는 최소 2029년까지 전기 공급이 불가능한 상황까지 최근 겹쳤다. 한전의 전력공급망 사업 차질 때문이다.
이런 상황이 겹치자 결국 정부에 사업중재 조정신청까지 한 것이다. 국토부는 비상경제장관회의 보고자료에서 “여러 차례 사업계획 변경 과정에서 사업이 당초 계획보다 지연되고 있고, 최근 전력공급 상황 등 여건 변화 및 사업기간 기도래에 따른 외부 자금조달 애로 등으로 사업추진에 어려움을 호소하고 있다”고 설명했다.
아레나 부지외 사업부지(T1부지 등)는 2028년 이후 전력공급이 가능하고, 인근 하천(한류천) 수질개선 사업도 당초 계획보다 지연되고 있다고도 밝혔다.
이에 CJ 측에서는 사업 기간 연장과 지체상금 면제, 일부 사업 부지에 대한 사업 협약 해제, 용적률 완화 등 부지 여건 개선 등을 공동 사업주체인 경기도에 요구하고 있다. 그러나 경기도는 무리한 사업조정을 해줄 경우 특혜시비 등 공정성이 훼손될 수 있고, 감사원 감사 등도 우려하며 난색을 표하고 있다고 조정위 측은 밝혔다.
조정위는 곧 조정안을 마련, 문제를 적극 해결하겠다고 비상경제장관회의에 보고했지만 과연 어떤 묘수를 이끌어낼지는 미지수다.
CJ라이브시티 인근에 조성 예정이었던 2건의 고양 관광문화단지 내 관광숙박시설 건설사업들도 문제다. 약 1.2조원의 투자비를 투입, 오는 2027년 완공 목표인 이 사업들도 K-컬처밸리 조성사업이 지연되면서 같이 연기돼 착공지연 위약금이 발생 중이다.
시행 사업자들은 건설 원자재가 인상 등을 이유로 당초 사업계획의 변경을 요구하고 있다. 호텔 의무개발용지 비율 조정, 허용 용도제한 완화, 용적률 및 고도제한 완화 등이 그 내용이다. 하지만 해당 지자체는 이 사업들에 대한 감사가 진행 중이어서 현 시점에서 추가협의를 진행하기 어렵다는 입장이다.
역세권 개발사업들 중에선 총 2조원 규모인 인천 검단 및 서울 수색역 개발 사업자가 역시 공사비 상승 등을 이유로, 지구단위 계획 변경과 개발 필수시설 면적 변경 등을 요구하면서 조정을 신청했다. 인천 검단은 작년 말과 올해 초 부동산PF 자금경색으로 크게 곤욕을 치른 롯데건설과 금호건설이 책임준공 사업자다.
사업비 1조5000억원 규모인 인천 검암 플라시아 복합환승센터 개발 사업자는 PFV(프로젝트금융투자회사) 설립 일정 조정과 사업 추진 일정 변경 등을 요구했다. 민간사업자는 IBK투자증권 컨소시엄으로, 여기에도 롯데건설 등이 시공사로 참여했다.
민간참여 공공주택건설 분야에선 한국토지주택공사(LH)와 지방공사가 참여하는 사업 24건(7조6000억원 규모)의 조정 신청이 들어왔다. 건설 공사비 상승분 부담 비율을 조정해달라는 요청이 대부분이다.
민간사업자 혼자 공사비-인건비 상승을 부담하기 어려우므로 공공부문도 건설공사비 상승분의 일부를 부담해야 한다는 주장이다.
제2의 판교를 꿈꾼다면서 몇 년전 요란하게 시작했던 서울 마곡 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시) 복합단지 개발사업도 당초 조정위에 사업중재를 신청한 것으로 알려졌으나 8일 비상경제장관회의 보도자료에는 빠졌다.
‘도시개발사업 1건이 중도에 신청 철회’라는 보도자료 문구가 있는 것으로 보아 마곡 마이스사업이 중도 철회했을 가능성이 높다.
당초 국토부의 조정위 보도자료를 보면 총 사업비가 4조2000억원에 달하는 이 사업의 민간 사업자는 토지이용계획 변경과 의무 주차대수 기준 조정 등을 요청했다. 또 숙박시설 신축사업들의 경우 사업지연에 따른 착공기한 연장, 도시개발공사에 납부한 착공지연위약금 환급 등도 요구했다.
그러나 해당 지자체는 이를 여러 이유로 거절했다. 이 사업의 민간사업자 역시 롯데건설과 메리츠증권 컨소시엄이다.
정부가 이 중재조정 신청 건들을 어떻게 해결해줄지는 두고 봐야 겠지만 고금리 지속과 공사비 및 건설인건비 급증 등으로 PF시행사들과 주요 건설사들이 여전히 악전고투하고 있음을 잘 보여주는 증거들로 받아들여지고 있다.
