[금융소비자뉴스 이동준 기자] 2023년 4분기 부동산신탁산업은 비우호적인 영업환경에서 일부 신탁사에서 대규모 대손비용이 발생해 영업적자를 기록한 것으로 나타났다.
신규 수주 감소로 신탁수수료수익은 2022년 2분기를 기점으로 감소하고 있는 반면, 조합사에 사업자금을 대출해 주는 신탁계정대 발생으로 이자비용이 증가, 현안 사업장에 대한 대손부담이 크게 확대되고 있다
23일 한국신용평가에서 2023년 4분기 부동산신탁사들의 잠정실적을 점검해 본 결과, 업체별로는 14개사 중 교보, 신한, 우리, KB 등 4개 사가 4분기 적자를 기록했다.
연간 실적 기준으로는 교보자산신탁과 KB부동산신탁이 영업적자를 기록했다. 2022년 대비 영업이익이 증가한 업체는 대신자산신탁, 한국자산신탁, 한국투자부동산신탁 3개사에 불과했다
코람코자산신탁의 경우 리츠부문 이익 감소 및 개발신탁 관련 일회성 소송비용 발생의 영향으로 영업이익이 축소된 것으로 분석된다.
신탁계정대 부담 확대로 부채비율도 상승, 업권 전체 신탁계정대 금액은 2023년 12월 말 기준 4.9조 원으로 분기별 증가 속도는 가속화되는 중이다.
신탁계정대는 분양성과가 저조한 차입형 개발신탁 사업장 및 공정률이 계획 대비 미흡하거나 사업성이 저하된 책임준공확약형 관리형 개발신탁 사업장에서 주로 발생했다.
최근 부동산경기 저하로 분양심리가 악화, 중소형 건설사를 중심으로 부실위험이 확대되면서 신탁사의 대여금 지급부담이 확대되고 있다.
개발신탁 사업장에 대여금(신탁계정대)을 지급하기 위해 외부로부터 조달하는 자금(차입부채)의 규모 또한 빠르게 증가하는 중이다.
그간 이익 누적을 통해 자기자본 규모가 확대됨에 따라 부채비율은 아직 과거 대비 낮은 편이나, 개발신탁 사업 진행 경과에 따라 점차 부채비율이 상승할 것으로 예상된다.
대부분의 신탁사의 부채비율이 2022년 12월 말 대비 상승했다. 특히, KB부동산신탁의 경우 신탁계정대 증가, 대규모 대손비용 인식에 따른 자본감소 영향이 일시에 인식되면서 부채비율이 200%를 상회했다.
부동산신탁사의 부채비율이 200%를 상회한 사례는 2010년 12월 이후 처음이다.
부동산시장이 악화되면서 부동산신탁산업은 비우호적인 사업환경에 직면했으며, 일반적인 금융업과 달리 부동산신탁사의 신탁계정대는 우발부채의 성격을 보유하고 있다.
개발사업 성과가 미흡한 경우, 개발사업 경과에 따라 부동산신탁사의 재무 및 유동성 부담은 현실화된다.
따라서, 부동산신탁사의 재무안정성 관리수준을 가늠하기 위해서는 우선 개발사업 분양 및 공정 성과에 주목, 분양개시 이후 분양률 추이를 토대로 잠재적 신탁계정대 수준을 가늠해야 한다.
또, 부동산신탁사의 선제적인 유동성 대응능력 확보 여부에 주목, 현금화가 용이한 자산 및 금융기관 Credit Line확보 여부 등 즉시 가용 유동성 확보 수준을 확인해야 한다.
아울러, 충당금 적립 및 자본완충력 확보 수준에 관해 법정 요구 수준에 따른 대손준비금 적립 수준이 아닌, 회계상 대손충당금 적립 수준이 사업의 질적, 양적 구성에 비추어볼 때, 경쟁업체 대비 충분한지 여부에 주목할 필요가 있다.
한편, 부동산신탁사의 핵심 상품인 개발신탁(차입형, 책준형)의 신규 수주실적이 크게 감소한 점은 중장기적인 부담요소로 작용할 것이다.
이미 수주한 수주잔고를 토대로 수익을 방어하고 있으나, 수주실적 회복이 지연되는 경우 수익창출력 약화로 부동산신탁산업의 사업안정성이 저하될 것이다.
