새 정부 부동산정책 시장경제와 미래세대가 기준이 돼야
새 정부 부동산정책 시장경제와 미래세대가 기준이 돼야
  • 송인석
  • 승인 2022.05.19 09:49
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[금소뉴스 창간10주년 특집] 새 대통령에 바란다(36) 윤석열 정부 부동산정책 또 오락가락, 큰 틀이 맨날 바뀌어...부동산정책은 정치논리 나 표심에 따라 바뀌거나 시세를 보면 실패...최고의 복지는 주거안정, 미래의 현금흐름울 감안하여 20·30세대인 미래세대에게 내 집을 마련할 수 있도록 해주어야

윤석열 제20대 대통령이 취임하면서 우리나라는 정치 경제 사회 문화 국정의 모든 부문에서 많은 변화가 예상된다. 금융소비자뉴스는 올해 창간 10주년을 맞아 '새 대통령에 바란다'라는 주제로 온라인포럼을 개최한다. <편집자 주>

송인석 대표

[송인석 칼럼] 원희룡 국토교통부 장관은 지난 16일 정부세종청사에서 열린 취임식에서 "정부 출범 후 100일 이내에 250만호+a의 주택공급 계획을 발표하겠다"고 밝혔다.

윤석열 정부의 부동산 종합 정책은 규제 완화에 방점을 찍었다가 일부 지역 집값이 꿈틀하자 재개발·재건축 규제 완화를 내년 상반기로 미루는 등 규제유지로 신중모드를 취했다. 그러나 6월1일 지방선거를 앞두고 대선 공약(公約)을 지키지 않는다고 민심이 이반 하자 또 공급 확대로 선회하는 등 큰 틀이 맨날 바뀐다.

부동산정책은 10년, 100년을 내다보고 만드는 정책이다. 정치 논리 나 표심에 따라 바뀌면 안 되고 정책이 누구를 위한 정책인지 먼저 생각해야 되며 국민을 위해 정책을 만들어야 한다. 시세가 기준이 아닌 미래세대가 기준이 되어야 한다.

◇ 부동산정책은 10년, 100년을 내다보고 만드는 대계...시세를 보지말고 국민을 보고 정해야

원 장관은 이날 "지역별·유형별·연차별 상세물량과 가장 신속한 공급방식을 포함한 구체적인 계획"이라며 특히 수요가 많은 도심 공급에 집중해 집값 안정의 초석을 마련하겠다고 강조했다. 시세를 보는 윤 정부는 문제가 적지 않다. 부동산정책은 그때 그때 시세에 따라 바뀌는 정책이 아니다. 부동산정책은 공공성을 가지고 있다.

그러나 그 기준은 수요 와 공급이 만나는 시장이 되어야 한다. 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급이 만나는 것이 가격이다. 그것은 정부가 정하는 것이 아니다. 부동산정책은 가격을 보고 정하는 것이 아니라 국민을 보고 정하는 것이다.

원 장관은 집값 조금 오른다고 재개발·재건축 규제 완화를 내년 상반기로 미루고 “시장의 혼란을 방지하기 위해 마스터플랜을 수립해 질서 있게 실행해 가겠다"고 말한다.

집값 오를 때마다 정책 안 만들고 미룰 것인가? 1기 신도시 시민들만이 아니라 30년이상 노후 아파트 사는 시민들은 녹물이 떨어지고 지붕이 무너지는 상황에서 재개발·재건축 규제 완화를 약속한 윤 대통령을 찍었다. 그런데 집값 오를까 봐 약속을 지키지 않는다. 지금 당장에 집값 오르는 것이 10년, 100년 내다보고 주택정책을 만드는 것에 어떤 영향을 준다는 것인가?

윤 정부의 부동산정책의 핵심인 250만호 공급은 땅이 없어 불가능하다고 판단된다. 좋은 입지는 이미 다 개발되어 대규모 주택을 지을 대지(垈地)가 없다. 따라서 단기적으로 시세 올라가는 것이 두려워서 강남 등 살기 좋은 역세권 재개발·재건축 공급을 막으면 안된다, 재개발·재건축지역은 단기적으로 시세가 오르는 것은 당연하다 생각하고 정책을 시행하는 것을 두려워하면 안 된다.

30년 이상 공동주택 안전진단 면제, 재건축초과이익환수제 완화, 과도한 기부체납 방지 약속을 지켜야 일반 분양세대가 늘어나고 재개발·재건축 용적율을 높여야 공급이 확대되어 250만 가구를 만들 수 있다. 단기적인 집값 상승이 있더라도 재개발·재건축 규제 완화를 속도감 있게 추진해야 한다.

◇ 표심에 따른 정책이 아닌 다음 세대를 위한 정책을 만들어야...큰 틀이 자주 바뀌면 안 돼

윤 대통령은 LTV 생애 첫 주택 80%까지 완화하고 DSR 규제를 완화하여 20·30세대 특히 신혼부부 세대들 그리고 사회초년생들이 주택을 사는데 어려움이 없도록 해주겠다고 약속했다. 이들에게 보금자리를 만들고 결혼을 해서 아이를 낳고 육아를 할 수 있도록 해주겠다고 해놓고 약속을 안 지키고 있다.

지난 16일 원희룡장관은 청년층과 무주택 가구를 위한 청년원가주택, 역세권 첫집의 사전청약을 조기에 추진하겠다고 밝혔다. "파격적·재정 금융지원, 청년 맞춤형 LTV·DSR 적용, 세제혜택 등을 통해 기초자산이 부족한 청년도 내집 마련의 희망을 가질 수 있도록 하겠다"고 덧붙였다.

큰 틀이 맨날 바뀐다. 지방선거룰 목전에 두고 또 표심에 따라 정책이 바람에 흔들리는 갈대와 같으니 무엇을 믿으라는 것인가? 표에 따라 정책을 만들면 안되고 다음 세대를 위해 정책을 만들어야 되며 국민을 위해 정책을 만들어야 된다. 윤대통령이 청년층과 무주택 가구를 위해 DSR규제를 푼다고 약속하여 표를 받아놓고 이제는 안 푼다고 한다.

문재인 정부가 만든 DSR(개인별 총부채원리금상환비율)규제, 현재는 전 규제지역 6억원 초과 주택을 구매하거나 신용대출이 1억원을 초과할 경우, 또 총대출액이 2억원을 초과할 경우 개인별 DSR을 40%(시중은행 기준)로 제한하고 있다. 정부가 LTV완화를 한다고 했지만 금융당국은 올해 7월부터는 개인별 총대출액 1억부터 강화되는 DSR규제를 그대로 시행하겠다고 한다.

그러면 서민들 대출 안나온다. 누가 혜택을 볼 까? 오로지 현금 많은 부자들만 혜택을 보는 것이다. 다음 세대를 위한 정책을 만들어야지, 부자들을 위한 정책을 왜 만드는가? 지금의 20·30세대 들이 앞으로 안정적인 보금자리를 만들어야 출산을 하고 아이를 기를 수 있는데 20·30세대에게 DSR로 대출을 막아놓으면 어떻게 집을 살 것인가? 그 사람들을 위한 정책을 만들어야 한다.

미래세대가 집을 못사니 대출받아 주식에 올인하고 위험자산인 코인에 투자하고 있다.

◇ 윤 정부, 부동산정책은 시장경제에 맡기고 시장경제가 가장 효율적이라는 사실 깨달아야 

윤 정부의 오락가락 부동산정책이 언제 끝날지 걱정된다. 속도조절 내세우다 또 공급드라이브 정책으로 다시 바뀌었다. 규제완화 드라이브에서 규제강화 드라이브 지금은 또 공급 드라이브, 규제 완화 신중론에서 공급 확대 선회, 집값하향 안정화 정책에서 또 갈팡질팡 한다.

부동산정책은 시장경제에 맡기면 된다. 자율적으로 수요와 공급에 의해서 다 조절이 된다. 과포화되고 과매수가 되고 혹은 공급이 늘고 수요가 줄고 이런 현상들이 다 알아서 보이지 않는 손에 의해서 가격까지 다 조절이 된다. 공급이 부족하면 가격이 오른다. 이러면 민간건설업자들은 이때다 싶어서 공급을 늘린다. 모든 것은 시장이 알아서 만들어준다.

윤 정부 부동산정책의 문제는 원칙이 없다는 것이다. 시장에서 모든 것을 결정해야 한다는 원칙, 시장경제에 대한 원칙이 없다는 것이다. ”정부가 모든 것을 결정해야 하고 정부가 모든 것을 통제할 수 있다. 정부가 집값을 좌지우지 할 수 있다“ 라는 망상에서 빨리 벗어나야 한다. 시장경제가 가장 효율적이라는 것을 윤 정부는 빨리 깨달아야 한다.

전 세계의 선진국 국민들은 민간의 자율로 모기지를 통해 집을 산다. 정부에서 임대추택을 공급해주는 것이 아니다. 사람에게 최고의 복지는 주거안정 이다.

미래의 현금흐름울 감안하여 20·30세대인 미래세대에게 내 집을 마련할 수 있도록 해주어야 한다. 다음 세대를 위해 역세권에 살기 좋은 곳에 용적율 높여 공급을 확대해주고 대출규제를 완화하여 안정적인 보금자리를 마련할 수 있도록 지원해주어야 한다. 그래야 세계 최저 출산율을 극복하고 적절한 인구증가를 통한 지속적이고 안정적인 경제활성화를 도모할 수 있을 것이다.

필자소개

송인석 (issong958@naver.com)

(사) 서울이코노미포럼 공동대표

금융소비자뉴스 고문/논설위원

(전) 오케이저축은행 전무이사

(전) 하나저축은행 전무이사

(전)SC제일은행 이사


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