지난 해 5월 10일 출범한 윤석열 정부가 ‘공정과 상식의 사회 실현'을 기치로 내걸고 국정에 임하고 있다. 금융소비자뉴스는 사단법인 서울이코노미포럼(이사장 정종석)과 공동으로 새 정부의 개혁입법 과제를 부문 별로 분석하고 대안을 제시하는 기획물 연재를 시작한다.<편집자 주>
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[정종석 칼럼] “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 300∼500곳을 '중요 관리 대상 사업장'으로 지정해 관리하고 있습니다.”
이복현 금융감독원장은 5일 서울 종로구 우리은행 종로4가금융센터에서 열린 중소벤처기업부와 금융감독원의 전통시장 상인의 금융 환경 개선을 위한 업무 협약 체결식 후 기자들과 만나 이같이 밝혔다.
이 원장은 전국 부동산PF 사업장 5천곳 가운데 300∼500곳을 중요 관리 대상 사업장으로 지정했다고 언급하면서 "해당 사업장의 경우 세밀한 관리를 통해 시스템 위험을 초래하지 않도록 관리를 해야 한다는 의미에서 챙겨보고 있다"고 말했다. 다만 해당 사업장들이 실제 부실이 생겼거나, 부실의 우려가 크다는 의미는 아니라고 설명했다.
이 원장은 "고금리 상황이 오래 지속되는 가운데 적절한 형태의 (부동산) 가격 조정을 불가피하다고 생각하지만, 지나치게 쏠림이 있거나 급격히 불안감을 야기하는 형태로 나타나지 않도록 중장기적으로 관리하고 있다"고 덧붙였다.
그는 윤석열 대통령의 검사출신 측근으로 실세 금융감독원장이다. 그런 그가 "부동산PF 사업장 300여곳, 중요 관리 대상으로 지정했다"고 발언한 것은 우리나라 제2금융권의 부동산PF 부실문제의 심각성을 일깨운 것이다.
부동산 시장 침체가 이어지면서 국내 건설사와 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 부실화할 위험이 크다는 경고가 잇따르고 있다. 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산이 촉발한 은행 위기의 불길이 완전히 잡히지 않은 상황에서 부동산 경기가 더 악화될 경우 사업이 중단되는 PF 사업장이 늘면서 관련 건설사와 금융사가 줄도산할 수 있어서다.
국제통화기금(IMF)은 최근 금융안정보고서를 통해 “실리콘밸리은행(SVB) 파산이 촉발한 은행 위기가 금융 부문 취약성을 드러냈다”며 “이 같은 위험이 수개월간 심화될 수 있다”고 했다. 특히 비(非)은행권의 취약성과 관련해 한국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사례를 언급하며 “부동산 가격 하락에 따른 위험 요인, 채무 불이행에 대한 우려가 여전하다”고 지적했다.
한국은행도 부동산PF 부실 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 건설사, 금융사 등이 실타래처럼 엮여 있는 부동산PF에 문제가 생기면 금융시장은 물론 실물경제에도 악영향을 미칠 수 있다. 이에 한은은 지난해 말부터 부동산PF 위험을 강조하는 보고서를 연달아 내는 등 경고 메시지를 쏟아내고 있다.
우리나라 건설사의 부동산PF 우발채무가 현실화할 경우 자금 공급한 제2금융권이 즉각 타격 입을 것 뻔해
한은은 제2금융권의 부동산PF 위험노출액이 최근 몇 년 사이 급증해 금융시장 불안의 ‘뇌관’으로 부상한 점을 우려한다. 지난해 9월말 기준 보험·증권·여신전문금융(카드·캐피털사)·저축은행·상호금융 등 비은행권 금융사의 부동산PF 위험노출액은 115조5000억원으로 전체의 70%에 달했다.
실제로 저축은행, 여전사 등은 최근 몇 년 간 수익성 제고를 위해 PF를 포함한 부동산 관련 익스포저를 확대했다는 것이 한은의 설명이다.
문제는 비은행권의 PF대출 연체율이 상승하고 있어 부실 위험이 더 커졌다는 점이다. 증권사의 부동산PF 대출 연체율은 2021년 말 3.7%에서 지난해 9월 말 기준 8.2%로 큰 폭 올랐다. 여신전문금융사는 같은 기간 0.5%에서 1.1%로, 저축은행은 1.2%에서 2.4%로, 보험사는 0.1%에서 0.4%로 각각 상승했다.
홍경식 한은 통화정책국장은 최근 국회세미나에서 “은행권은 자산규모가 크기 때문에 우려되지 않지만, 부동산 PF 익스포저가 큰 비은행 금융기관은 부동산 시장 부진이 악화될수록 자본적정성과 유동성이 저하될 수 있다”고 말했다.
최근 미분양주택이 늘어나는 등 부동산 경기가 부진한데, 집값 하락과 거래 위축이 더 심화돼 건설사의 부동산PF 우발채무가 현실화될 경우 자금을 공급한 제2금융권이 타격을 입을 것이 뻔하다는 설명이다.
물가 안정이 최우선 목표인 한은이 부동산PF 부실 위험을 계속 강조하는 이유는 부동산 시장에서 시작된 문제가 금융안정을 저해하고, 이는 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문이다.
이창용 한은 총재는 그간 “부동산 경기가 빠르게 위축되면서 관련 금융시장의 불안이 재연될 가능성이 있다”면서 부동산 부문 리스크를 우리 경제의 ‘약한 고리’로 지목했다.
기준금리 결정을 내리는 한국은행 금융통화위원회 소속 위원 중 한 명은 “부동산 관련 업종 대출의 연체가 늘고 있는 가운데 주택 가격의 급격한 조정이 가세하는 경우 신용리스크가 확대되면서 금융시장이 불안정해질 수 있다”고 경고했다.
부동산시장 부진, 당장 회복될 징후가 안보여...PF대출 부실의 진원이 되는 미분양 조만간 10만가구 넘을 듯
미국에서도 상업용 부동산 대출의 부실화 가능성이 다음 위기의 진원지가 될 수 있다는 우려가 나온다. 미국 상업용 부동산의 평균 공실률이 지난해 말 20% 수준으로 뛰었다. 대출금의 70%가 중소형 지방 은행에서 조달된 점이 위험 요인으로 꼽힌다.
우리나라 금융권은 최근 새마을금고를 포함한 저축은행 등의 부동산PF 연체율 상승 우려에 대해 “아직 관리 가능한 수준”이라는 입장이다.
그러나 한국은행과 경제학계는 부동산PF 부실화가 금융시스템을 뒤흔드는 상황을 사전에 방지하려면 부실 우려가 큰 PF 사업장부터 정리하는 등 ‘옥석 가리기’에 미리 착수해야 한다고 주장한다.
한은 관계자는 “지속 가능한 사업장에는 자금을 공급하되 부실 사업장은 신속한 정리를 유도해야 한다”고 강조했다. 자금을 공급해도 소용이 없는 사업장부터 정리하고, 부실 건설사와 금융기관 구조조정에 돌입해 피해를 최소화해야 한다는 설명이다.
이제 정부는 부동산 경기 침체와 세계 금융시장 불안이 계속되면서 부동산 대출이 위기의 도화선이 될 것이라는 경고를 흘려들어서는 안된다. 지난 1997년 말의 외환위기와 IMF사태가 숱한 위기경고에도 "우리 경제의 펀더멘탈은 견고하다"고 버티다가 자초한 역사적 사실을 잊어서는 안된다.
부동산시장 정체가 당장 회복될 징후가 보이지 않는 데다 PF대출 부실의 진원이 되는 미분양이 조만간 10만가구가 넘을 것이란 예측까지 나온다. 물론 금융당국은 부동산PF와 관련 지나친 쏠림으로 일시에 리스크가 발생해 특정기업·건설사 연쇄부실 ‘트리거 포인트’로 작용하지 않도록 분산노력을 하고 있다고 강조한다.
그러나 건설업계의 자체 대응력은 이에 못 미치고 있다는 진단이다. 업계 중심의 선제적 구조조정으로 부실우려가 높은 PF사업장을 정리하는 등 불확실성을 최소화하는 노력이 그 어느 때보다 화급한 시점이다.
정부는 부동산PF나 주택대출의 작은 부실이 금융 전반의 위기로 확산되지 않도록 리스크 요인을 점검, 비상계획(contingency plan) 등 빈틈없는 대응책을 마련해야 한다. 특히 연체율이 높은 금융사에 대한 감독을 강화하고, 부실 위험이 높은 PF 사업장은 민간 중심의 선제적인 구조조정에 먼저 들어가야 한다. 부동산 경기 연착륙을 유도하면서도 부동산 금융 비중을 줄여 나가는 묘책이 필요하기 때문이다.
필자 소개
정 종 석 (elton2023@naver.com)
금융소비자뉴스 발행인/대표이사(언론학박사)
(사)서울이코노미포럼 이사장
전 세종대/가천대 신문방송학과 겸임교수
전 동아TV 대표이사 사장
전 서울신문 베이징특파원/경제과학부장/정치부장/편집부국장/광고마케팅국장
