사단법인 서울이코노미포럼(이사장 정종석)과 국민의힘 정운천 의원(비례대표)은 지난 2일 서울 여의도 국회의원회관 제2소회의실에서 "윤석열 정부 개혁입법, 지금" 이라는 주제로 정책토론회를 개최, 지난 1년을 평가하고 개혁입법 과제를 부문 별로 분석해 대안을 제시했다. 이 정책토론회는 금융소비자뉴스가 후원했다.다음은 (사)서울이코노미포럼 송인석 공동대표의 정책토론회 주제발표문이다.
윤석열 정부의 탄생은 "문재인 정부의 부동산 정책 실패를 극복하라"는 국민들의 주문과 연관이 있다. 따라서 윤석열 정부는 임기 초기부터 문재인 정부 시절 무리하게 적용됐던 부동산 규제들을 완화해나가고 있다.
2022년 5월에는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 면제하고 일시적 2주택자의 양도세 비과세 요건을 완화했다. 급격한 금리인상으로 경제와 부동산 시장이 침체되자 경착륙을 막고자 2022년 하반기에는 각종 규제완화책을 연달아 쏟아냈다.
조정지역의 2주택자의 취득세 중과가 폐지되었고 다주택자의 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 연장했다. 규제지역에서 주택담보대출이 불가했던 다주택자들도 LTV 30%까지 대출을 허용한다고 밝혔다
2023년 1월에는 더 굵직한 규제완화 정책이 있었다. 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다.
그러나 이러한 조치들은 행정부의 시행령에 의거한 규제완화 일 뿐 입법을 통한 근본적인 해결 방안이 아니다. 윤석열 정부는 거대 야당인 민주당과의 소통과 협치를 통한 입법 개혁을 통해 잘못된 부동산 관련 법률 과 규제를 근본적으로 바꾸어야 한다.
◇ 다주택자를 '죄인' 취급하는 잘못된 규제-세제 과감하게 혁신...1주택자와 무주택자, 다주택자 상생해야
우리나라 2,100만 가구 중 무주택 가구는 920만 가구 이며 이 가운데 공공 임대주택에 200만 가구, 다주택자가 공급하는 민간 임대주택에 720만 가구가 거주한다. 현재는 모든 임차가구에 공공임대주택을 제공할 수 없는 실정이므로 공공임대주택과 함께 다주택자가 공급하는 민간임대주택의 공급 활성화가 필요하다.
그런데 문재인 정부는 다주택자는 민간임대주택 공급자라는 순기능을 인정하지 않았다. 거주할 주택이 있는데도 추가로 주택을 구입, 주택가격을 상승시키는 투기꾼처럼 내몰았다.
다주택자에게 실거주 1채만 남기고 모두 매도하라고 징벌적 규제와 세금 폭탄을 안겼다. 그 결과 수도권의 똘똘한 한 채 선호 현상이 나타나면서 수도권 임대공급 물량이 줄었다. 수요와 공급의 불일치로 전월세 가격이 상승하고, 다주택자에 대한 종부세 대폭 인상분이 전월세에 전가되어 가구의 임차료 부담이 상승하게 되었다.
수요와 공급이 불일치하는 상황에서 2020년 7월 문 정부는 사실상 주택임대시장의 작동원리를 무시한 임대차 3법을 강행하여 전월세가 급등, 전세 매물 감소를 부추기는 상황을 만들었다. 아울러 주택임대사업자의 각종 혜택을 폐지, 다주택자들의 민간임대주택 공급 의지를 꺾어 버렸다.
윤석열 정부는 다주택자가 민간임대주택 공급자라는 순기능을 인정하고 공생할 수 있는 부동산정책을 실행에 옮겨야 한다.
임차인의 수요를 100 이상 충족할 수 있는 공급이 될 때까지 다주택자를 임대주택의 공급원으로 인정하고 폐지된 주택임대사업자 제도와 혜택을 부활해야 한다. 장기 민간 임대주택 시장을 활성화하기 위해 다주택자와 공생할 수 있는 세제 및 금융지원을 강화해야 한다. 투기가 아닌 부동산 저축형 주택은 여러 채로 가져가도 되도록 보유세와 거래세를 완화해 주어야 한다.
임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차시장의 왜곡을 바로잡고 민간임대주택 공급원인 다주택자와 임차인 권익을 상생 보호하면서 주택임대 시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화해야 한다.
아울러 다주택자를 죄인 취급하는 잘못된 규제와 세제를 과감하게 혁신하고 1주택자와 무주택자, 다주택자가 모두 상생할 수 있는 투기와 재산형성을 구분하는 국민통합·상생형 부동산 정책을 마련하고 실행하여야 한다.
◆ 종부세법, 원래 입법 취지에 맞도록 개정해야
윤석열 정부는 보유세의 과세표준인 공시가격을 2020년 수준으로 환원, 급등한 세금을 인하하고 △종부세를 재산세와 장기적으로 통합 추진 △종부세 공정시장가액비율을 95% 에서 동결 및 1주택자 세율 문재인 정부 이전으로 인하 △종부세 부과 기준을 보유주택 수에 따른 차등에서 주택가액 합계 기준으로 전환하겠다고 공약했다.
◇ 종부세 과세 기준 주택 가격으로 원상 복귀하고, 주택 수 아닌 가격으로 산정해야
현행 종합부동산세는 주택 수와 주택 가격에 따라 세율을 다르게 적용한다. 종합부동산세 과세 기준은 2005년 도입 후 줄곧 주택 가격이었다가, 문재인 정부가 2019년 주택 수를 섞는 식으로 고쳤다.
문재인 정부가 강화했던 종부세는 부동산 투기 방지 목적을 넘어 '징벌적 과세'였고 다주택자와 1세대 1주택자를 편 가르기 한 실패한 부동산 정책이었다는 평가가 지난 대통령선거 와 지방선거 2번의 선거 표심으로 드러났다.
윤석열 정부는 갈라치기 부동산 정책에서 탈피, 종합부동산세가 합리적으로 작동할 수 있도록 주택 가격을 과세 기준으로, 세율은 “단일 누진세율”로 변경하는 법 개정을 해야 한다.
다주택자에 중과세율을 적용하지 않고 2018년 당시처럼 주택 가격에 따라 0.5~2.0%의 세율을 적용해야 한다.
과세금액 기본공제에 있어서도 1주택자와 다주택자간 차이를 없애거나 최소화해야 한다. 종부세 운영을 주택가격 기준으로 전환하게 된다면 주택 수에 따라 기본공제금액에 차이를 두는 것은 타당성이 높지 않다. 현재 기본공제금액은 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원이다. 그래야만 종부세의 목적인 집값 안정화에 기여할 수 있다.
조세 형평과 집값 안정, 국민통합을 위해 거대 야당인 민주당의 협조를 이끌어 내어 불합리한 종합부동산세제를 반드시 원래 입법 취지에 맞도록 개정할 것을 제안한다.
◆ 윤석열 정부 부동산정책 시장경제와 미래세대가 기준이 돼야
◇ 부동산정책은 정치논리 나 표심에 따라 바뀌거나 시세를 보면 실패...최고의 복지는 주거안정, 미래의 현금흐름울 감안하여 20·30세대인 미래세대에게 내 집을 마련할 수 있도록 해주어야
◇ 부동산정책은 시장경제에 맡기면 된다. 자율적으로 수요와 공급에 의해서 다 조절이 된다. 과포화되고 과매수가 되고 혹은 공급이 늘고 수요가 줄고 이런 현상들이 다 알아서 보이지 않는 손에 의해서 가격까지 다 조절이 된다. 공급이 부족하면 가격이 오른다. 이러면 민간건설업자들은 이때다 싶어서 공급을 늘린다. 모든 것은 시장이 알아서 만들어준다.
◇ 표심에 따른 정책이 아닌 다음 세대를 위한 정책을 만들어야.
문재인 정부가 만든 DSR(개인별 총부채원리금상환비율)규제, 작년 7월부터개인별 총대출액 1억부터 개인별 DSR을 40%(시중은행 기준)로 강화시킨 DSR규제를 지금 그대로 시행하고 있다.
그러면 서민들 대출 안나온다. 누가 혜택을 볼 까? 오로지 현금 많은 부자들만 혜택을 보는 것이다. 다음 세대를 위한 정책을 만들어야지, 부자들을 위한 정책을 왜 만드는가? 지금의 20·30세대 들이 앞으로 안정적인 보금자리를 만들어야 출산을 하고 아이를 기를 수 있는데 20·30세대에게 DSR로 대출을 막아놓으면 어떻게 집을 살 것인가? 미래 세대를 위한 정책을 만들어야 한다. DSR은 시장 상황 과 개인 상황에 따라 탄력적으로 조절할 수 있도록 개선하는 것이 바람직하다.
윤석열 정부에게 바란다. 역사는 교과서라 했다. 윤석열 정부는 역대 정부의 부동산 정책의 공과를 반면교사로 삼아야 한다. 문재인 정부 부동산 정책 실패 원인은 바로 공급의 때를 놓쳤다는 것이다.
이명박, 박근혜 정부 때 시장이 비교적 안정적이었던 것은 종부세나 양도세 중과, 강력한 대출 규제가 있어서가 아니라 공급을 우선순위로 해서 주택정책을 끌고 갔기 때문이다.
공급을 우선적으로 정책을 펴면 임대차3법, 종부세, 양도세중과 같은 규제가 사실상 필요가 없다. 따라서 공급 대책을 포함한 공약을 이행하기 위한 종합 대책 마련과 실행이 급선무 이다. 또한 급격한 집값 상승이나 하락은 여러 부작용을 야기하는 만큼 경계해야 하고 중장기적으로 물가상승률 범위 내의 안정적인 상승세를 기조로 집값을 관리해 나가야 한다.
